Le processus d'achat d'un bien immobilier

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier ? C’est une étape très importante de votre vie, une bonne préparation et un accompagnement par des professionnels seront donc vos meilleurs alliés pour mener à bien votre achat. Découvrez ci-dessous toutes les informations à connaître avant de vous lancer !

1 - Les étapes du processus d'achat
2 - Les critères à définir avant de mener votre recherche

Il existe de nombreux facteurs à prendre en compte avant de se lancer dans les recherches de votre bien.

Évidemment, le budget alloué est l’élément le plus important : quelle enveloppe pouvez-vous octroyer à votre acquisition ?
Est-ce que vous allez apporter un apport personnel ?
Est-ce que vous souhaitez rembourser sur 15, 20 ou 25 ans ?

De plus, vous allez être amenés à vous interroger sur la localisation du bien par rapport au lieu de vie qui vous intéresse, à la ville de votre résidence principale, ou encore à votre lieu de travail.
Ainsi vous allez pouvoir établir un temps de trajet maximum que vous êtes prêt à faire.

La composition de la famille sera également un critère important : souhaitez vous avoir des enfants, combien en avez-vous ? Vous pourrez alors définir vos besoins en termes de superficie et du nombre de chambres.

Enfin, divers critères plus spécifiques vont permettre d’affiner votre recherche en fonction de vos envies : les travaux, l’environnement, l’espace extérieur (balcon, terrasse, jardin, …).

3 - Évaluer sa capacité financière

Pour évaluer votre capacité financière, vous pouvez vous adresser à un agent immobilier qui saura vous conseiller de manière générale. Mais pour une étude financière complète, nous vous conseillons de vous tourner vers un courtier ou un banquier.

Néanmoins, il est possible de se faire une idée du plan financier à mettre en place en utilisant une application comme celle-ci qui vous indiquera les frais de notaire et les montants des remboursements sur une période donnée par rapport à un prix d’achat connu.

4 - Un apport immobilier est-il obligatoire pour obtenir son financement ?

Un apport immobilier est actuellement une condition importante pour obtenir son crédit auprès d’une banque. Généralement cet apport personnel est compris entre 10 et 20%. Plus votre apport est important, plus vous allez posséder une marge de manœuvre appréciable pour votre projet.

En effet, nous vous conseillons de ne pas utiliser l’intégralité de votre apport personnel. En garder une partie c’est s’assurer d’une réserve pour les imprévus futurs : travaux, frais de copropriété, …

5 - Le compromis de vente

Aussi appelé promesse de vente, promesse d’achat ou avant-contrat, le compromis de vente permet d’établir les bases du contrat avant l’acte définitif.

Cet accord synallagmatique permet à l’acheteur de se rétracter sans justification dans un délai de 10 jours après signature. Une fois passé ce délai, l’annulation peut être faite uniquement si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas.

Le compromis de vente précise une date de réalisation ainsi que différentes indications sécurisant la transaction pour l’acheteur et le vendeur, appelez conditions suspensives : 

  • Obtention du prêt
  • Droit de préemption éventuel de la Mairie sur la vente
  • Obtention du certificat d’urbanisme
6 - Est-ce obligatoire de passer par un notaire pour signer le compromis de vente ?

Non, le compromis peut être signé sous seing privé.

Le passage par un notaire est obligatoire pour signer l’acte définitif. Seul lui peut rédiger des contrats authentiques avec une garantie de légalité

De façon générale, le rôle du notaire est de sécuriser l’acquisition. Il assure un titre de propriété incontestable et perçoit tous les impôts dus à l’État.
Le notaire va également transmettre l’acte au service de la publicité foncière en charge de son enregistrement.

Vous l’aurez compris, il est obligatoire de solliciter un notaire dans le processus d’achat d’un bien. 

Sachez qu’il est possible que les deux parties fassent appel à des notaires différents. Dans tous les cas, les frais de notaire seront à la charge de l’acheteur.
Si deux notaires interviennent,
chacun perçoit une partie des émoluments.

Pour trouver un notaire dans votre région, ce site peut être un bon coup de pouce.

7 - Astuces pour les visites

Aujourd’hui, une visite immobilière ne se résume pas seulement à ouvrir une porte, regarder l’état général des murs et voir si l’appartement est lumineux ou non. 

Il existe un ensemble d’informations à ne pas négliger, effectivement celles qui concernent l’état général de l’appartement, mais également les documents techniques est administratifs qui vont concerner les frais financiers de copropriété et les travaux de copropriété : procès verbaux des AG, diagnostics, relevés de charges, règlement de copropriété, carnet d’entretien… 

Si vous visitez seul avec un particulier, n’hésitez pas à lui demander tous ces documents pour vous prémunir de mauvaises surprises. Ces derniers seront automatiquement fournis lorsque vous êtes accompagné d’une agence.

8 - Obligations et protection

Le vendeur a un devoir d’information parfaite auprès de l’acquéreur, tout comme l’agent immobilier, afin que l’acheteur puisse prendre une décision en parfaite connaissance de cause et prendre une décision en fonction de tous les éléments mis à sa disposition.

De plus, l’offre d’achat doit être claire, décrite en chiffres et en lettres. Aussi, l’offre d’achat doit être limitée dans le temps tout en accordant un délai d’acceptation d’achat raisonnable.

Une fois le compromis signé, le vendeur doit garder un bien conforme à la visite, c’est-à-dire qu’il doit le garder en bon état jusqu’à la signature de l’acte définitif.

 

Quant à l’acheteur, il est protégé par un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis (loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 Décembre 2000. Il peut alors renoncer à l’acquisition dans ce délai imparti et récupérer son acompte.

De surcroît, l’acquéreur de bien immobilier peut mettre fin à son engagement d’achat si celui-ci se voit refuser son prêt immobilier, il récupère alors la totalité de son acompte (condition suspensive de financement : article L 312-16 du Code de la consommation).

Enfin, si un sinistre survient entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif, il peut toucher la prime d’assurance ou renoncer à son acquisition. 

Une clause pénale est généralement ajoutée : elle représente très souvent 10% du prix du bien et s’applique pour les deux parties. 

  • Si l’acheteur ne veut plus acheter alors que le délai de rétractation est écoulé et qu’il a obtenu son financement, il s’engage à payer les 10% au vendeur.
  • Si le vendeur est de mauvaise foi et qu’il ne veut plus vendre, il s’engage à donner 10% du montant du prix de vente à l’acheteur. 

 

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