Un bien en copropriété est un logement dans un ensemble immobilier (un immeuble par exemple) partagé entre plusieurs propriétaires. Dans une copropriété, chaque propriétaire détient un ou plusieurs lots qui représentent une quote-part des parties communes.
Aussi appelées tantièmes, ces parts de l’immeuble divisées entre les propriétaires permettent de définir leur pouvoir de décision en assemblée générale ou encore le calcul de certaines charges.
Ainsi chacun peut accéder aux espaces collectifs et équipements communs en contrepartie d’une participation aux charges d’entretien (toitures, murs, …), aux dépenses d’équipements (ascenseurs, chauffage collectif, …) et de fonctionnement (honoraires de syndic, assurances, …)
Tous les ans, la copropriété se réunit pour prendre des décisions sur le budget, les futurs travaux, la gestion du bâtiment (quitus du syndic), … Ou encore pour l’élection du syndic.
Une copropriété nécessite la présence de plusieurs acteurs indispensables à son bon fonctionnement :
Le syndicat des copropriétaires : formé par tous les copropriétaires, ceux-ci participent à l’assemblée générale et participent à la prise de décision.
Le syndic de copropriété : celui-ci peut être professionnel (confié à une entreprise externe), bénévole (un copropriétaire est élu et soutenu par le conseil syndical) ou coopératif (gestion confiée au conseil syndical). Le syndic de copropriété joue un rôle clé dans la coordination et la mise en œuvre des décisions prises (tenue des comptes, gestion des contrats d’entretien, organisation des assemblées générales, …)
Le conseil syndical : il est constitué de membres élus parmi les copropriétaires. Son rôle est d’assister le syndic et de coordonner les relations entre les copropriétaires et le syndic.
Devenir propriétaire d’un bien en copropriété apporte de nombreux avantages :
Les emplacements et commodités : Les copropriétés sont très souvent situées dans des zones bien desservies, que ce soit en termes de transports en commun ou de commodités. Ainsi, vous avez plus facilement accès aux écoles, aux commerces, aux centres culturels, …
Accès à des équipements et services communs : Les résidents d’une copropriété bénéficient souvent de plusieurs espaces communs et équipements. Piscine, parking, salle de sport, espaces verts concierges ou encore aires de jeux, vous pouvez en profiter sans que leurs entretiens ne soient à votre charge exclusive.
Le partage des charges : En vivant dans une copropriété, les coûts liés à l’entretien et à la gestion de l’immeuble sont divisés entre tous les copropriétaires. Ainsi ce choix peut être avantageux financièrement contrairement à l’achat d’une propriété individuelle où vous supportez la totalité des dépenses.
La vie en communauté : En copropriété, vous vivez en communauté avec les autres résidents. Cela favorise les liens sociaux et l’entraide. L’existence d’un règlement de copropriété oblige les propriétaires à se respecter les uns les autres et à maintenir un environnement entretenu, ce qui est d’autant plus agréable pour les habitants.
La sécurité : Les copropriétés sont de plus en plus équipées d’équipements comme des digicodes, des portails fermés, détecteurs d’incendies, … La présence de tels dispositifs permet de rassurer les propriétaires.
Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier en copropriété, il est essentiel de vérifier certains points et d’accéder à plusieurs documents avant de vous lancer.
Tout d’abord, même si le ou les appartements vous plaisent et vous correspondent, n’oubliez pas de vérifier toutes les parties communes pour vous assurer de leur bon entretien et de leur état de vétusté. Vous pouvez également vous renseigner auprès des copropriétaires pour connaître leurs ressentis sur le fonctionnement ou encore les potentiels dysfonctionnements de la copropriété.
Ensuite, le vendeur, qu’il soit un professionnel ou particulier doit vous fournir plusieurs documents :
Le règlement de la copropriété : pour connaître vos droits et vos obligations en tant que futur copropriétaire.
Le carnet d’entretien de l’immeuble : pour avoir connaissance des travaux réalisés dans le passé et ceux pouvant survenir.
Les 3 derniers procès-verbaux des Assemblées Générales : ces documents vous permettront de savoir quelles décisions ont été prises, que ce soit au niveau des travaux, des budgets, des litiges antérieurs, …
Le pré-état daté (avant la signature du compromis de vente) : instauré pour renforcer la transparence entre acheteur et vendeur, ce document vous apporte des informations financières et administratives sur la copropriété, notamment les frais liés à la copropriété (travaux, niveau de dette, provisions sur charges, fonds de travaux …)
L’état daté (à la signature de l’acte de vente) : ce document réalisé par le syndic va vous fournir un bilan de la situation comptable du bien par rapport à la copropriété (les restants dues du vendeur au syndicat, les sommes dues au vendeur par le syndicat et les futurs sommes revenant à l’acheteur en plus de son achat)
Dans le cas où l’acheteur est déjà un propriétaire au sein du même immeuble, le syndic doit effectuer une vérification sur sa situation financière. Si celui-ci est endetté, le syndic peut s’opposer à la vente.
Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous devenez copropriétaire et devez donc prendre en compte plusieurs charges. Ces charges de copropriété permettent d’assurer le fonctionnement et l’entretien de celle-ci.
Ainsi, chaque copropriétaire doit un certain montant de charges calculé par rapport à la quote-part qu’il détient.
On distingue alors différents types de charges :
Les charges générales : Aussi appelées charges courantes, elles correspondent aux dépenses régulières liées à la gestion de la copropriété, l’entretien et le maintien des espaces communs. On y retrouve par exemple l’entretien des espaces verts, l’électricité des parties communes, les honoraires du syndic, …
Les charges spéciales : Aussi appelées charges particulières, elles comprennent les services collectifs (comme le gardiennage, le service de nettoyage, …) ainsi que les équipements communs (chaudière collective, ascenseur, …).
Les charges exceptionnelles : Elles surviennent lors d’imprévus, par exemple si un besoin de travaux soudain est nécessaire. Dans ce cas, les montants sont définis pendant les assemblées générales et votés.
Les modalités de répartition des charges sont précisées dans le règlement de copropriété. Elles peuvent varier d’une copropriété à une autre, veillez donc à correctement les consulter pour mieux prévoir votre budget.
AG tous les ans, vote des résolutions qui peuvent être : désignation du président de séance, des scrutateurs, du secrétaire, l’approbation des comptes, de l’exercice passé, l’approbation du budget prévisionnel, la désignation des membre du conseil syndical, le renouvellement du mandat de syndic, les travaux à prévoir pour l’entretien, la conservation ou l’amélioration des parties communes, les travaux futurs à envisager et un tour d’horizon.
La procédure d’achat d’un bien en copropriété correspond à une procédure classique d’achat en immobilier :
De manière générale, l’agence immobilière vous accompagne et vous guide durant tout le processus d’achat. Elle se charge de la transmission des documents et reste présente à chaque étape afin que vous soyez plus serein jusqu’à la mise en place du compromis de vente.
Vous l’aurez compris, investir dans un bien ou un lot de ?
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